国有房地产企业，大多是在上世纪七八十年代在政府的委托下成立的，主要担当城市综合建设的任务和责任，为当年城市经济的发展贡献了主要的力量。这批企业经历了从计划经济到市场经济的发展过程。现在也正在经历房地产市场从黄金时代进入白银时代的震荡期。面对当前国家经济的改革，这批国有房地产企业面临着巨大的挑战，同时也暴露出国有企业发展的深层次问题和矛盾。尤其是一批非上市的国有企业的投融资问题。本文旨在简单讨论国有非上市企业当前面临的投融资问题及对策。
随着房地产市场由黄金时期像白银时期的转变，国内房地产市场已经发生了很大转变。而且国内房地产企业普遍规模较小、自有资金不足，资金来源主要依靠银行贷款等极其有限的金融融资和预售回款的方式进行土地开发。特别是一类非上市的国有企业，融资渠道更是狭窄，仅仅是依靠银行贷款、发行企业债券和预售等有限的几种筹集资金规模非常小的融资方式进行开发经营。这类企业现在面临非常严峻的挑战。如何解决企业投融资渠道的问题，将是未来长期一段时间困扰着这类企业的。
国际化商业模式的不断扩大化，外资房地产企业不断的融入到我国市场，国外企业无论是在资金、技术，还是管理上，特别是在经营理念方面比国内大多数企业都具有优势。而且随着市场经济模式的转变，房地产开发不在是国企一家独大，很多民营企业也异军突起，占据了很大的市场份额，并呈继续扩大趋势。因此，我国房地产市场格局将会发生重大的改变，国有房地产开发企业将面临新一轮的严峻挑战和压力。
资金链条是企业发展的血脉，而国有房地产开发企业在投融资方面还普遍存在着种种问题：
1.政企不分；这是国有企业的一个通病，政府和企业之间的界限划分不是很清。导致企业不能独立自主的进行企业发展的决策，往往在重大决策面前要听从政府的意见，很多时候会由于审批程序的繁琐，浪费很多机会。
2.融资渠道不畅；国有非上市企业的融资渠道有限，以往还能从国有银行得到持续地资金支持，但是在央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》引发房屋成本的增加，国家从资金环节提高进入房地产业的门槛，从国有银行得到持续稳定资金支持的日子一去不复返。从而导致国有非上市公司只能从商业银行贷款、依靠自有资金和债券、以及筹集资金缓慢的预售款的回收来维持企业的持续发展。
3.项目管控能力不足；以往项目都是在国家分配体制下就行，而且都是吃“大锅饭”，企业不需有严格的管控措施，也不需考虑项目的营收能力。这种随政策而发展的企业模式，随着我国市场经济的实行，已经越来越行不通，而且严重影响企业的发展，导致企业发展滞后，在竞争日益激烈和困难面前，明显后劲不足。
4.土地储备问题突出；征地越来越难，国土资源部关于《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》使得土地供应由行政划拨向拍卖、出让转变；土地储备不足，企业发展缺乏后劲。
5.缺乏市场灵敏度；国有企业很大程度上是听从政府的，政府安排你到哪你就得去，而且一般政府性项目都是安排在国有企业身上，所以这一方面也导致了国有企业缺乏一定的市场灵敏性，因为以前根本不需要进行市场分析，国有企业身上往往承担的是国家责任。所以在现在的市场情况下，国有企业往往对市场的判断会出现延迟，总是在城市或者地区的市场白热化后才选择进入，这就是市场上所说的总是站在高点。
要解决国有非上市企业投融资的问题，关键是要转换国有企业的思想，尤其是在互联网成为当下潮流的时代。过去统建办一统天下的局面已一去不复返了，国有房地产开发企业所面临的是市场经济下企业之间真正的竞争，不断深化企业改革才能找到出路。具体措施有以下几个：
1.建立规范化制度，合理有效的选取投资方案；加强企业运营管理制度化，简化企业审批程序，增强企业决策的科学性和系统性；在市场预测方面建立合理的数据模型，并且要对项目进行有效的论证；制定企业的中长期目标，严格按照设定目标进行管理运营；
2.转变生产经营观念，增强市场拓展能力；长期以来，国有房地产企业注重住宅产品的生产，忽视住宅科技的开发和市场开发。尽管有些企业意识到这种经营模式的弊端，但不能从根本上重视技术创新和市场开发，市场应变能力弱。房地产企业在运营过程中，要以市场为导向，紧密围绕市场需求进行物业开发和技术开发，增强企业核心竞争能力。
3. 推进知识产权的营运，让技术、管理等生产要素参与企业分配，建立业绩考核制度；让知识产权这种无形资产参与企业分配，建立起一种风险共担、收益共享的新型激励机制。改制后的房地产企业一定要突破“股东至上”的观念，克服平均持股的新“大锅饭”现象， 让资本所有者、创业者、管理者共同拥有企业剩余索取权，通过技术股、企业股、管理股、股票期权奖励等制度创新的实施，调动广大技术人员、企业者、管理者的积极性和创造性，使企业发挥最大的生产潜力，实现资本最大限度的保值增值。
4.拓展企业融资渠道，发展联合开发经营模式；尽管非上市国有企业的融资渠道不能上市融资，这在很大程度上抑制了企业的融资规模。但是在现今市场，尤其是互联网时代的金融市场还有很多适合的融资渠道，比如说引进外资，跟外资企业联合开发；企业之间联合开发，现在很多企业之间已经在实行这种模式了，如万科跟招商，合生跟中海，以及最近的万通跟泰达，都是这种战略联盟；还有互联网融资平台，如众筹；这些都是国有企业可以借鉴和参考的融资渠道。
5. 抓好品牌，不断扩大企业的美誉度；产品是企业形象的活化石。一栋好建筑，一个被客户拥戴的优秀住宅小区，本身就是一道亮丽的风景线。房地产开发企业要想塑造好自己的形象，就必须也只有做好自己的产品，努力建造出“被客户追捧的房子”，主要举措包括：1）确保品牌的均好性；无论小区的规划设计、配套设施、内在功能，还是现场施工、物业管理等，都要保证达到高水准，起码在当地同类小区中具有较为鲜明的优势和特色。在认真贯彻is09001质量保证体系、确保现场施工质量的基础上，多从住宅小区的内在质量、功能质量、环境质量、生态质量等诸方面下工夫，保证开发的项目符合当地市场的需求，住宅小区的规划设计能引领生活时尚，工程质量能够经得起历史检验，保证商品房“物有所值”甚至“物超所值”，在广大百姓心目中树立起良好的企业形象；2）成立售后服务中心，让购买房子的住户买得放心、解除后顾之忧；3）成立住宅发展研究中心，更好地顺应日新月异的市场需求，不断完善和创新产品功能，生产适销对路的优质产品，保证企业持续健康地发展。
总而言之，现在房地产企业面临着巨大的挑战，尤其是在经济下行，市场行情走弱的情形下，没有一个健康、有效的融资途径，企业将寸步难行。本文也是根据现行市场运行规律探讨了国有非上市企业的投融资问题，得出了几点结论：
1.国有企业虽然是能得到国家的持续支持，在银行贷款方面能得到相应的优惠政策，但是国有非上市企业在其他投融资渠道还是存在一定的弊端，不能持续的从市场获得资金支持；而且相比国外，国内融资方式还是相对狭窄，需要拓展更多适合房地产开发企业的融资渠道。
2.房地产行业由于其特殊性，不仅要考虑企业自身的情况，容易受到国家政策、税收政策和金融政策的影响。尤其是国企，受国家政策影响更大，所以，这就要求企业管理人员合理有效的安排企业的运营策略，根据市场的运行规律和国家政策制定企业的投资决策。
3.借鉴国外成功经验，结合我国国情，不断推动我国房地产金融市场的发展，通过不断完善我国金融市场的政策法规和监管制度，培养相关人才，进而推动我国房地产投融资体系的改革和融资结构的调整，拓宽房地产融资渠道。