2016年度全国房地产业十大事件出炉
事件一：中央首提抑制泡沫·重申建立长效机制
事件二：20余城房价涨幅大·国庆密集出台严政
事件三：去库存初见成效·结构差异成新矛盾
事件四：土地热潮史无前例·抢地大战硝烟弥漫
事件五：板块轮动效应明显·四小龙领涨惹关注
事件六：官方发文拟推街区制·打开围墙引争议
事件七：石榴败走郑州地市·旧改用地规则待完善
事件八：国企改革与地价倒逼•房企并购热情高涨
事件九：深圳房价首次下跌·领涨者变身领跌者
事件十：万科宝能股权大战·险资抢筹优质地产股
事件
01
中央首提抑制泡沫·重申建立长效机制
事件：12月14日至16日召开的中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位；加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。关于抑制泡沫，略作回顾。5月9日《人民日报》采访权威人士时就曾指出，假如搞大力度刺激，必然制造房地产泡沫，这个教训必须汲取。7月26日，中央政治局会议明确落实“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大重点任务，其中要求，降成本的重点是增加劳动力市场灵活性、抑制资产泡沫和降低宏观税负。10月28日，中央政治局会议再次指出，要注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。
评析：2016下半年中央政治局会议多次提到“抑制资产泡沫”，但对于“资产泡沫”并无明确界定，就今年以来的市场来看，资产泡沫既反映在房地产领域，也可能在其他领域中存在，就如5月9日权威人士的讲话，“要让中国的股市、汇市、房地产市场的价格回归理性，回到它的基本功能”。12月的中央经济工作会议首次提出“抑制房地产泡沫”，这说明之前所谓的“抑制资产泡沫”，必定包含房地产泡沫。而且，抑制当前中国的资产泡沫，首当其冲就是抑制房地产泡沫，否则不仅会影响到我国经济增长的稳定，也会给我国金融市场带来较大风险。要想抑制房地产泡沫，一方面，需要短期措施，比如少数城市实施限购、限贷、限价等手段，特别是针对高杠杆推出一系列限制措施，9月底与国庆期间20余城出台调控新政，正是中央抑制房地产泡沫方针的体现；另一方面，还需要长效措施，因此中央经济工作会议重申“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。长效机制最早2013年提出，但近几年进展缓慢，预计未来一两年会加速推进，包括运用金融、土地、财税、投资、立法等手段。
事件
02
20余城房价涨幅大·国庆密集出台严政
事件：9月30日北京、天津发布楼市调控新政，其后在短短的国庆期间，全国20余座楼市热点城市纷纷发布调控新政。这是自2014年全国房地产政策开始松绑后，首次出现地方政府集中出台调控政策。显而易见，这是在有关部门统一部署下的一次集体行动，其中北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南和成都这16个房价上涨过快城市，成为重点调控对象。此次热点城市的调控政策，主要包括：限购、限贷、加大土地供应、规范商品房销售监管、整治市场违法行为、加强销售价格监管、严厉打击造谣滋事等。
评析：2016年全国市场区域分化更加显著，在多数三四线城市急需去库存的同时，20多个城市楼市火爆、房价大涨。根据国家统计局发布的70个大中城市新建商品住宅价格指数，从2015年4月至2016年9月，包括北、上、广、深等被重点监控的16个城市，房价涨幅均超过15%，其中深圳、上海、厦门、南京、合肥房价涨幅惊人，分别高达86.6%、56%、51.4%、49.4%和47.6%。热点城市暴涨的房价和过热的市场情绪，既不利于房地产业健康发展，又不利于经济稳健增长。因此，在中央“分类调控、因城施策”的方针指导下，20余城在国庆期间集中出台新政。其实，地方政策的风向变化，早在2016年一季度就初露端倪。上海于3月25日率先发布“沪九条”——这是此轮房地产周期内第一个收紧型政策的大城市，随后深圳、廊坊、苏州等地跟进出台调控政策。在国庆新政潮后，仍有上海、杭州、成都等出台“补丁”政策，长沙则首次出台新政。截止2016年12月，全国已有至少24个城市出台了50多次调控措施。调控政策出台后，四季度这些热点城市已经开始降温，成交量下滑，房价涨幅缩小或微跌，调控效果正在显现中。
事件
03
去库存初见成效·结构差异成新矛盾
事件：根据国家统计局数据，截至11月底，全国商品房待售面积为69095万平方米，环比10月末减少427万平方米，连续9个月减少，其中住宅减少比较显著。根据易居研究院数据，截至2016年11月底，全国35个城市新建商品住宅库存为23580万平方米，环比减少0.6%，同比减少10.6%，同比减少已持续了16个月。在商品房积极去库存的同时，结构分化现象值得关注。相比住宅，商办类物业去库存压力依然很大。为此政策也在积极创新，比如2016年5月4日召开的国务院常务会议提出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房的政策思路。
评析：2015年12月召开的中央经济工作会议，将“去库存”作为2016年经济工作的五大任务之一。上述数据表明，2016年去库存初战告捷，堪称去库存元年。当然，在全国房地产去库存成绩受到肯定的同时，各类结构性的矛盾值得关注。主要体现为三点：一、城市之间的去库存状态有明显的分化现象，其中一线和少数二三线城市的库存明显不足，亟待补库存，而其他二三四线城市库存规模依然偏大；二、不同物业市场的去库存状况有较大差异，住宅项目明显好于商业和办公；三、市区和郊区的去库存状态呈现较大的分化，比如从“9.30”新政后各地调控政策就可看出，部分城市仅针对市区进行了限购，而郊区则采取了较为宽松的购房政策。针对此类结构性矛盾，应该在“分类调控”的思路下继续探索新的解决机制，进而让库存背后的供求关系处于一个更加健康的状态。
事件
04
土地热潮史无前例·抢地大战硝烟弥漫
事件：自2016年3月份以来，全国土地市场明显回暖，高价地块数量直线上升。这些土地主要集中在一二线城市中，尤其是上海、南京、苏州、合肥、杭州等城市。今年前4个月，南京成交的15幅含住宅地块中，拍出了7个区域高价地块；4月上旬，苏州拍卖的13幅地块刷新了3个区的高价地块纪录；4月底，合肥出让6宗地块，单日揽金超过110亿元；4月底，厦门总价和单价双料高价地块产生；8月17日，全国单价最高地块在上海诞生，融信集团以110.1亿元的成交价格拿下静安区中兴路地块，楼板价突破10万元/平方米，可售部分的楼板价超过14万元/平方米；8月29日，招商蛇口和华侨城联合体以310亿元的总价拍得深圳新会展中心配套商业用地，超过此前广州亚运村255亿的全国总价最高地块，晋升为全国总价新地块。9月份延续土地交易热，全国密集成交了51宗区域单价、总价最高地块，再创年内新高。
评析：2016年是中国有史以来高价地块最密集的年份，高总价、高单价、高溢价率的“三高”地块大量涌现，持续刺激房地产市场。热点一二线城市土地市场高温难降，面粉贵于面包的案例明显增多。主要原因有四点：一、一二线城市新房销售火爆，导致房企补库存的需求强烈；二、房企投资方向趋同，重点聚焦热点一二线城市，“僧多粥少”的局面进一步加剧了热点城市土拍竞争激烈程度；三、随着中央“供给侧”改革持续推进，央企、国企为了保留房地产业务牌照，在热点一二线城市不惜高价拿地，谋求企业做大做强；四、货币宽松，流动性充裕，企业融资成本处于历史低位，前端融资盛行，金融机构大力支持房企拿地，企业敢于高杠杆、高价拿地。
事件
05
板块轮动效应明显·四小龙领涨惹关注
事件：2016年全国房地产市场出现一个新名词：四小龙。国家统计局公布的4月70个大中城市新建住宅价格指数，首次出现房价上涨前几名被二线城市包揽的情况，其中合肥、厦门、南京新房价格环比涨幅均超过4%，分别为5.8%、5.3%和4.4%，而5月份也是这三个城市房价领跑全国。备受关注的苏州因为未在70城样本城市之列而未上榜，但从其它统计数据可知，其房价上涨幅度和南京等城市相当。2016年南京、苏州、厦门和合肥四城房价由于涨幅凶猛，被业内称为楼市“四小龙”。随着这四个城市房价的快速上涨，其他城市也呈现出跟风上涨的态势，比如8月开始郑州、济南、杭州、长沙房价表现抢眼。
评析：2015年下半年开始，我国房地产市场出现了史无前例的板块轮动现象。2015年二季度深圳房价率先上涨，领跑全国，三季度上海房价发力，四季度北京加速上涨。2016年少数核心二线城市和大都市周边城市房价轮动上涨，其中“四小龙”表现最为抢眼，房价短期涨幅创当地历史之最。主要推手有三个：一是，在资产荒的背景下，大量购房资金进入了热点城市，一线城市房价大涨之后，很多资金流入热点二线城市；二是，受全国房价上涨的影响，同时受到一线城市限购收紧的影响，部分投资者进入核心二线城市购房；三是，此类城市部分核心板块投资价值受到追捧，比如说合肥的滨湖新区、苏州的工业园区等，都成为本轮楼市上涨中的领涨板块。“四小龙”现象惹关注，本质上是房地产板块轮动效应的显现。在因城施策的方针指导下，“四小龙”的政策也较早收紧，在国庆调控潮之前，苏州、南京、合肥、厦门等城市已经开始调控。经历20...